Sentencia nº 76001-23-31-000-2001-03567-01 de Consejo de Estado - Sala Contenciosa Administrativa - SECCIÓN TERCERA, de 18 de Abril de 2016
| Fecha | 18 Abril 2016 |
| Emisor | SECCIÓN TERCERA |
| Tipo de documento | Sentencia |
MEDIO DE CONTROL DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES - Niega
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Normatividad aplicable / CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Se rige por el Código Civil / PROMESA DE COMPRAVENTA - Alcance / PROMESA DE COMPRAVENTA - Genera obligaciones y tiene eficacia por sí mismo / PROMESA DE COMPRAVENTA - No necesita del perfeccionamiento del contrato prometido para su eficacia
[E]l contrato de promesa de compraventa en torno al cual gira la controversia es un contrato estatal, en la medida en que una de las partes –el INVÍAS - es una entidad estatal de aquellas enunciadas por el ordinal 1º del artículo 2 de la Ley 80 de 1993 , todo lo cual responde al criterio orgánico o subjetivo que contempla el artículo 32 de la Ley 80 de 1993 , según el cual son contratos estatales todos aquellos celebrados por las entidades del Estado, con independencia del régimen jurídico sustancial que los gobierne. A lo anterior se añade que el artículo 13 de la Ley 80 de 1993 dice que los contratos que celebren las entidades estatales se regirán por las disposiciones comerciales o civiles pertinentes, salvo en las materias reguladas por dicha ley. En este caso específico, el acto jurídico se rige por el Código Civil, debido a que no se ubica en ninguno de los supuestos contemplados por el artículo 20 del C de Co., para calificarlo como un acto de comercio, de modo que el precitado contrato se rige, en los aspectos de orden sustancial, por las disposiciones del Código Civil que resulten pertinentes. (…) La promesa es antecedente al contrato prometido, es de carácter preparatorio y cuando versa sobre la compraventa de bienes inmuebles crea, fundamentalmente, una obligación de hacer, de carácter bilateral o sinalagmático, consistente en la celebración de este último, esto es, en el otorgamiento de la respectiva escritura pública, para perfeccionar el contrato que sirve de título traslaticio del derecho real de dominio, tal como se desprende del artículo 1611 del C.C., en armonía con los artículos 1857 y 1861 ibídem. (…) La promesa, particularmente, la de compraventa de bienes inmuebles, es un acto jurídico generador de obligaciones que tiene eficacia por sí mismo y que, por ende, no depende del perfeccionamiento del contrato prometido para que puedan hacerse exigibles los derechos que de su contenido emanan. Así, cuando una de las partes del contrato de promesa se sustrae de la obligación principal de hacer, es decir, de celebrar el contrato prometido, la parte contraria puede exigir el cumplimiento de aquélla, aún en contra de la voluntad de la parte incumplida, o la correspondiente declaración de incumplimiento, en cualquier caso con la indemnización plena de los perjuicios causados. NOTA DE RELATORÍA: Acerca de la promesa de compraventa, consultar sentencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, exp. 77628 de 8 de septiembre de 1982
FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTÍCULO 1611 / CODIGO CIVIL - ARTÍCULO 1857 / CODIGO CIVIL - ARTÍCULO 1861 / CODIGO DE COMERCIO - ARTÍCULO 20 / LEY 80 DE 1993 - ARTÍCULO 2 / LEY 80 DE 1993 - ARTÍCULO 13 / LEY 80 DE 1993 - ARTÍCULO 32
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Regulación normativa. Requisitos / CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Excepciones que hacen exigible el cumplimiento de la obligación prometida
La regulación legal del contrato de promesa de compraventa, en materia civil se halla consignada en el artículo 1611 del Código Civil (subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887), el cual contempla que “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran …” los siguientes requisitos: i) que la promesa conste por escrito, lo que implica una formalidad ad solemnitatem, ii) que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil (aunque debe entenderse que se refiere al 1502 ibídem); que no se trate de un contrato prohibido por las leyes, iii) que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido y iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa -para el caso de los contratos reales-, o el cumplimiento de las formalidades legales -en los contratos solemnes-, de modo que esta última exigencia, en relación con las promesas de compraventa de bienes raíces, supone que en el documento (público o privado) contentivo de la promesa se determinen con toda claridad la cosa objeto de la venta y el precio que se debe pagar como contraprestación; empero, resulta importante anotar que el hecho de que en el contrato de promesa de compraventa se determine el precio de la cosa no genera, en principio, una obligación de dar, o de entregar una suma de dinero, pues tal exigencia sólo tiene como finalidad constituir el reflejo de lo que quedará estipulado en la escritura pública que perfecciones la compraventa misma, es decir, no entraña cosa distinta que una obligación de hacer.
FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTÍCULO 1611 / CODIGO CIVIL - ARTÍCULO 1511 / CODIGO CIVIL - ARTÍCULO 1502 / LEY 153 DE 1887 - ARTÍCULO 89
REQUISITOS PARA LA EXIGIBILIDAD DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA - Plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato
Para el caso sub júdice, importa analizar el requisito destacado en el ordinal 3º del artículo 1611 del Código Civil, esto es, “Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”. Dicha norma confiere a las partes la posibilidad de confeccionar la promesa con sujeción a una modalidad: optar por un plazo o por una condición, para referirse al momento en el cual se debe celebrar el contrato prometido. Y es natural que la norma descarte de plano la posibilidad de que la obligación de celebrar el contrato prometido sea pura y simple, porque perdería cualquier utilidad la promesa. Tanto el plazo como la condición se refieren a hechos futuros de los cuales depende la exigibilidad de la obligación y se diferencian en que, en el plazo, el hecho futuro es de ocurrencia cierta, mientras que, en la condición, el hecho futuro es de ocurrencia incierta. (…) Para que la promesa sea válida tanto el plazo como la condición deben ser determinados o determinables en el tiempo, lo cual significa que puede tratarse de un día cierto y determinado (inciso primero del transcrito artículo 1139 del C.C.) o de un día incierto pero determinado (inciso tercero del transcrito artículo 1139 del C.C.) o determinable mediante los elementos suministrados en la promesa. Así, puede ser sometido a plazo determinado, como sucede cuando se fija una fecha específica, por ejemplo, el 25 de enero de 2017 o determinable, por ejemplo, cuando se fija el día siguiente a la muerte de una persona. (…) las partes fijaron una condición indeterminada que impedía establecer con certeza la época en la cual perfeccionarían el contrato prometido, pues sencillamente pactaron que otorgarían la escritura pública dentro del término máximo de tres meses contados a partir del primer pago que debía realizar el INVÍAS. Si bien se dieron 15 días para hacer el primer pago y 3 meses a partir de la realización de éste para otorgar la escritura, la forma en que se hizo supone que la celebración del contrato prometido se sometió al acaecimiento de un hecho futuro, incierto y completamente indeterminado, consistente en que se hiciera en efecto un pago que no se sabía con certeza si el INVÍAS lo iba a realizar y cuándo, esto es, si el día primero, el día quinto o el día quince o con posterioridad a este último; además, tal como se celebró la promesa se daba a entender que el contrato prometido se podía celebrar cualquier día siempre que fuera dentro de los tres primeros meses después de la fecha en la que el promitente comprador efectuara el primer pago, de modo que podía ser en el primer mes, en el segundo o en el tercero, pero sin saber con exactitud cuándo dentro de ese lapso.
FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTÍCULO 1611 / CODIGO CIVIL - ARTÍCULO 1139
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Falta del requisito de ley para que produzca efectos / PROMESA DE COMPRAVENTA - Nulidad absoluta por falta de requisitos / NULIDAD DEL CONTRATO - Se puede declarar de oficio cuando aparezcan de manifiesto en el acto jurídico / NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO - Declaración de oficio / NULIDAD DECLARADA DE OFICIO - Requisitos. Presupuestos. Procedencia
[L]a promesa de compraventa celebrada entre J.M.C.R. y el INVÍAS carecía del requisito previsto en numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, para que produjera efectos y tal omisión conduce a que se sancione el acto jurídico con la declaración de nulidad absoluta. En efecto, el artículo 44 de la Ley 80 de 1993 consagra que los contratos del Estado son absolutamente nulos en los casos previstos en el derecho común y, precisamente, el artículo 1740 del Código Civil dispone que “Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes”; por su parte, el artículo 1741 ibídem sanciona con la nulidad absoluta la producida “… por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos…”, de modo que, la ausencia de uno o varios de los requisitos previstos en el artículo 1611 del Código Civil vicia de nulidad absoluta el contrato de promesa. (…) el artículo 1742 ibídem contempla la facultad oficiosa del juez para pronunciarse respecto de las nulidades absolutas de los actos jurídicos y de los contratos cuando éstas aparezcan de manifiesto en el mismo, con el fin de garantizar la prevalencia del orden público jurídico que debe regir las...
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