Sentencia nº 20001-23-31-000-1996-02988-01(24131) de Consejo de Estado - Sala Contenciosa Administrativa - SECCIÓN TERCERA, de 28 de Febrero de 2013
| Fecha | 28 Febrero 2013 |
| Emisor | SECCIÓN TERCERA |
| Tipo de documento | Sentencia |
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES - Incumplimiento / ACCION RESOLUTORIA - Contrato de compraventa de vivienda de interés social. Se declara el incumplimiento en la obligación del comprador de pagar las cuotas / ACCION DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES - Resolución del contrato / RESOLUCION DEL CONTRATO - Requisitos de la acción / VIVIENDA DE INTERES SOCIAL - Acción resolutoria de contrato de compraventa. Se declara el incumplimiento en la obligación del comprador de pagar las cuotas / ACCION RESOLUTORIA - Prueba. Si la interpone el vendedor, bastará con probar la existencia del contrato y acusar el incumplimiento del comprador / ACCION RESOLUTORIA - Prueba. Si la interpone el comprador, bastará con que éste demuestre el pago del precio pactado
Se probó en el presente caso que entre las partes se celebró el 4 de julio de 1984 un contrato de compraventa, que se perfeccionó de acuerdo con lo ordenado por la ley (arts. 1849 y 1857 C.C.)., mediante la escritura pública (…) se acreditó la existencia de la obligación bilateral del vendedor y del comprador, con la escritura pública de venta, exigencia legal para la compra de bienes inmuebles y título que los vincula recíprocamente al cumplimiento de la prestación correspondiente: por un lado, el vendedor de dar la cosa, y por otro, de los compradores de pagar el precio por la misma, sin que se observen vicios que puedan acarrear la nulidad (art. 1502 C.C.) de este negocio jurídico. (..) Ahora bien, el numeral 1 del artículo 1608 del C.C. señala que el deudor está en mora cuando no ha cumplido su obligación en el tiempo estipulado, salvo que la ley en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora, y según la cláusula sexta del contrato del sub lite se acordó que el instituto vendedor podía ejercer la acción resolutoria sin requerimiento alguno, disposición legal y estipulación contractual, respectivamente, a las cuales se ajusta el presente caso, (…) La Sala advierte que, en tratándose del contrato de compraventa cuando el vendedor promueve la acción resolutoria por incumplimiento de la obligación de pagar el precio, a éste le basta con probar la existencia del contrato y acusar el incumplimiento por parte del comprador con fundamento en el citado evento; y al comprador, por su lado, le corresponde acreditar el pago del precio, porque en él recae la carga de la prueba de ese hecho extintivo de la obligación. En este campo se aplica con rigor la carga de la prueba (onus probandi) que corresponde a cada una de las partes en la relación contractual, prevista en el artículo 1757 del C.C. bajo la regla según la cual “incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquellas o esta”, norma que comporta que el actor debe demostrar al juez las obligaciones que atribuye al demandado, y que a su turno, el demandado ha de probar las excepciones que enervan el derecho del actor, en particular, la disolución del vínculo por los medios admitidos por la ley. Este principio aplicado a las relaciones crediticias, precisa que el actor, que haga valer el propio crédito, derivado de la obligación contractual, debe probar el nacimiento de la obligación misma, afirmando a su vez el incumplimiento de ella, mientras a la contraparte le corresponde probar el cumplimiento, o bien la no culpabilidad del incumplimiento, o en general el hecho liberatorio, y en esto se muestra la eficacia de la norma antedicha. (…) Igualmente, se acreditó que el vendedor, esto es, el actor, cumplió su obligación principal de entregar el predio objeto de la venta (arts. 1880 y 1882 del C.C.), mediante su tradición por medio de la inscripción de la respectiva escritura pública de compraventa en la oficina de registro de instrumentos públicos respectiva (arts. 756 y ss. C.C.), y también con la entrega real y material del inmueble al 4 de julio de 1984, tal y como se deduce de lo manifestado expresamente tanto por el vendedor como por el comprador en la escritura pública de venta (cláusula décima cuarta y declaración segunda), así como del certificado de libertad y tradición, correspondiente al folio de matrícula inmobiliaria n.° 190-0030127 del predio vendido, expedido con fecha 3 de julio de 1996 (f. 14 c.1). En consecuencia, se cumplió con el tercer requisito para que se abra paso la resolución del contrato, en tanto el actor satisfizo en la forma y tiempo debidos, las prestaciones que le concernían. (…) Por consiguiente, obró conforme a derecho el tribunal a quo cuando declaró el incumplimiento del contrato de compraventa por parte de los señores Wilelmina Hincapié Moncada y D.H.M. y, como consecuencia, resuelto el referido contrato.
FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 1608 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1546 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1608 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1609 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1932 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1935 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1613 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1614 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1602
NOTA DE RELATORIA: Sobre la eficacia de la acción resolutoria ver: Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 12 de agosto de 1974
CONTRATO DE COMPRAVENTA - Noción / CONTRATO DE COMPRAVENTA - Elementos esenciales: la cosa, el precio pactado / CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE - Es requisito esencial la solemnidad de la escritura pública / CONTRATO DE COMPRAVENTA - Perfeccionamiento
“[L]a compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.” Los elementos esenciales (…) de suerte que si falta uno no hay contrato o degenera en uno distinto, son: a) la cosa u objeto mismo del contrato; y b) el precio convenido; (…) Cuando se trate de la compraventa de bienes inmuebles, también es requisito la escritura pública, solemnidad constitutiva o ad substantiam actus y ad probationem, (…) De manera pues, que para que exista el contrato de venta se requiere un precio convenido entre las partes.
CONTRATO DE COMPRAVENTA - Obligaciones de las partes
[E]l contrato de compraventa surgen a cargo del vendedor las obligaciones principales de dar el bien objeto del contrato y de saneamiento de la cosa vendida; y a cargo del comprador la obligación de pagar el precio convenido, en el lugar y tiempo estipulados o, en silencio de las partes, en el lugar y tiempo de la entrega.
FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 1849 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1880 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1881 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1882 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1883 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1884 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1928 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1929
CONTRATO DE COMPRAVENTA - Cumplimiento contractual / CONTRATO DE COMPRAVENTA - Incumplimiento contractual
El cumplimiento del contrato es, pues, la conformidad de la conducta del deudor con el tenor del contrato; por tanto, el incumplimiento es el comportamiento apartado y desviado del deudor de los dictados del contrato, que da lugar a la insatisfacción o frustración del acreedor. Del incumplimiento emerge la responsabilidad del deudor, esto es, su exposición a acciones judiciales específicas y enérgicas, ejecutiva por la prestación in natura (débito primario) en caso de serle útil y posible, o ejecutiva por el equivalente o subrogado pecuniario (débito secundario), salvo que la prestación hubiese sido pecuniaria desde el principio; y en uno y otro evento, con derecho a reclamar daños y perjuicios sufridos por causa del incumplimiento.
ACCION RESOLUTORIA - Condiciones para su procedibilidad
Para la viabilidad de la acción resolutoria ha sostenido la jurisprudencia, se requiere la concurrencia de las siguientes condiciones: (i) La existencia de un contrato bilateral válido. (…) (ii) El incumplimiento total o parcial de las obligaciones que éste impone al demandado, bien porque no se ejecutó o lo fue parcialmente o en forma defectuosa o tardía (art. 1613 y 1614 C.C.), incumplimiento que debe revestir importancia. (…) (iii) Que el demandante haya satisfecho o haya estado presto a atender las prestaciones a su cargo, en la forma y tiempo debidos, es decir, que no esté en mora de cumplir sus propias obligaciones.
FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 1613 / CODIGO CIVIL - ARTICULO 1614
ACCION RESOLUTORIA - Restituciones mutuas / RESTITUCIONES MUTUAS - Obligaciones de las partes / ACCION RESOLUTORIA - Conlleva a retrotraer los efectos al momento anterior a su realización
La declaración judicial de resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes, tiene como consecuencia el regreso a la situación anterior a la celebración del contrato que se aniquila, (…) las partes deben hacerse entre sí las restituciones mutuas correspondientes (…) así: a) El comprador restituirá la cosa, (…) b) El vendedor, a su turno, restituirá al comprador la parte del precio que hubiese recibido de este, sin intereses y reajuste monetario, (…) c) Para el abono de las expensas o mejoras al comprador, y de los deterioros al vendedor, (…) d) La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor para retener las arras, si es él quien las ha recibido del comprador, o exigirlas dobladas, si es quien las ha dado. (…) Al producirse la resolución del contrato, las cosas se devuelven al estado anterior a la asunción del vínculo que se disuelve, por lo que, como quedó dicho, los compradores deben restituir el bien inmueble y el vendedor devolver la parte del precio recibida por su valor nominal, tal y como se ordenó en la sentencia que se revisa en este grado jurisdiccional. (…) En relación con la restitución de los frutos percibidos o que se hubieren podido percibir con mediana diligencia, de los cuales sólo se aprovecharon los compradores por...
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