Sentencia nº 13920 de Consejo de Estado - Sala Contenciosa Administrativa - SECCIÓN TERCERA, de 10 de Noviembre de 2005
| Fecha | 10 Noviembre 2005 |
| Número de expediente | 13920 |
| Emisor | SECCIÓN TERCERA |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
| Tipo de documento | Sentencia |
CONSEJO DE ESTADO
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCIÓN TERCERAConsejero Ponente: Alier E. Hernández Enríquez
Bogotá D.C., diez (10) de noviembre de dos mil cinco (2005)
Radicación No. : 13920
Actor: C.A.H.P. y Otra
Demandado: Caja de Retiro FF MM
Referencia: Acción Contractual Resuelve la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, el 10 de abril de 1997, por medio de la cual se negaron las pretensiones de la acción contractual de la referencia. 1. ANTECEDENTES
1.1. La demanda.
El 12 de mayo de 1994, los señores C.A.H.P. y C.O. de H., interpusieron acción contractual contra la Caja de Retiro de las Fuerzas Militares, por intermedio de apoderado. La demanda fue adicionada, para efectos de solicitar la suspensión provisional de los actos administrativos que declararon la caducidad del contrato, solicitud que fue negada por el Tribunal Administrativo.
1.1.1. En la demanda se solicita:
i) la declaración de nulidad de las Resoluciones No. 2050 de 1993 y 451 de 1994, expedidas por la Caja de Retiro de las FFMM, por medio de las cuales se declaró la caducidad del contrato de arrendamiento, celebrado entre las mismas partes de este proceso judicial.
En este sentido, se pide también la protección del derecho al debido proceso, entendido como el derecho a que sea el juez civil quien conozca de la declaración unilateral de terminación del contrato de arrendamiento.
ii) La nulidad de distintos oficios, proferidos por la Caja de Retiro de las FFMM, por medio de los cuales pidió al arrendatario la entrega del local arrendado, o se aumentaban los cánones de arrendamiento en forma desproporcionada.
iii) La nulidad, por vicio del consentimiento, de los contratos de arrendamiento del local ocupado por el establecimiento de comercio “MAXIMO’S”, cuya vigencia transcurrió entre enero 1 y diciembre 31 de 1991, y entre enero 1 y diciembre 31 de 1993.
En este sentido, se pide también que se condene al demandado a reintegrar el mayor valor pagado por los demandantes, por concepto de los cánones de arrendamiento, con intereses y ajuste del valor.
iv) Que se condene a la Caja de Retiro de las FFMM a pagar perjuicios morales y materiales, como consecuencia de haberle imposibilitado al demandante la explotación económica de la empresa, al sacarlos del local donde funcionaba el establecimiento de venta de comida.
1.1.2. Las anteriores pretensiones se fundamentan en el hecho de que el señor C.A.H.P. y la Caja de Retiro de las FFMM suscribieron, en el año de 1986, un contrato de arrendamiento de un local de propiedad de ésta, en el cual funcionaba el establecimiento de comercio denominado “MAXIMO’S”, de propiedad de aquél.
En 1988 se suscribió un otrosí, en el cual se estableció el canon de arrendamiento para dicho año y se dispuso que, en los años siguientes, se reajustaría en un 20% o en el valor del incremento del índice de precios al consumidor, a elección de la Caja de Retiro de las FFMM. Se dijo, además, que esta prorroga operaría automáticamente, para los años subsiguientes, aún en caso de que no se suscribieran nuevos documentos de prórroga del contrato.
Pese a lo anterior –dice el demandante- la Caja de Retiro, en los años de 1988 y 1989, reajustó el valor del canon en una suma superior a la pactada y, además, solicitó la restitución del inmueble, no obstante que luego decidió prorrogar el contrato.
Agrega que, para el año de 1991, se tuvo que “someter” al nuevo canon de arrendamiento, en exceso de lo pactado en el otrosí, y se le impuso la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, en el que se cambian las condiciones generales. Se dijo en este contrato –cl. 2, parágrafo 2-, que las prorrogas implicarían un reajuste del canon en proporción al índice de precios al consumidor de los últimos doce meses.
Para el año de 1992 el incremento del canon de arrendamiento fue de un 28%, y para el año de 1993 del 23%. En éste último año, además, la Caja de Retiro comunicó al arrendatario que no renovaría más el contrato y que debía entregar el local el 31 de diciembre de dicho año.
El 24 de enero de 1994 fue notificado el demandante de la declaratoria de caducidad del contrato, contenida en la Resolución No. 2050 de diciembre 31 de 1993, la cual fue recurrida y resuelto dicho recurso mediante la Resolución No. 451, del 28 de marzo.
Como consecuencia de los anteriores hechos, los demandantes aducen que tenían derecho a la renovación del contrato, tal como lo establece el art. 518 del Co. de Co.
Agregan, además, que el comportamiento de la Caja de Retiro de las FFMM implicó una modificación unilateral del contrato, al variar el canon de arrendamiento por encima de lo pactado en el contrato. También implicó una terminación unilateral del contrato, al solicitar la entrega del local, sin respetar el derecho a la renovación, e, incluso, significó la interpretación unilateral del negocio jurídico.
El demandante solicita la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento, cuya vigencia se extendía de enero 1 a diciembre 31 de 1991, al igual que de su prorroga, así como del que rigió durante todo el año de 1993, basado en el hecho de que, en ellos, se pactó una cláusula de caducidad impuesta con violación de la ley al imponerle un canon excesivo para la renovación del contrato. Todo esto se logró en virtud de la fuerza ejercida por la Caja de Retiro de las FFMM sobre el arrendatario, al imponer el contrato de arrendamiento bajo la amenaza de no renovarlo si no se acogía a un nuevo canon, que violaba el contrato vigente para esa fecha, lo que lo constriñó a tener que aceptar, debido a la amenaza de desalojo del local, y por el temor a perder la inversión realizada sobre el negocio, el goodwill del mismo, entre otros efectos nocivos sobre su patrimonio.
Igualmente, pide la declaratoria de nulidad de la cláusula tercera, parágrafo primero, del contrato, debido a que ella establece que el contrato de arrendamiento se puede dar por terminado, previo aviso de las partes con un mes de anticipación, lo que para el actor viola el art. 518 del Co. de Co., el cual establece, taxativamente, las casuales de terminación del contrato de arrendamiento; luego, las partes no pueden agregar más causales de las que consagra la ley.
Sobre la declaratoria de caducidad del contrato, dice que se efectuó el 31 de diciembre de 1993, es decir, el día en que vencía el contrato, y que mal podía declararse dicho incumplimiento cuando aún estaba vigente el contrato.
1.2. Contestación de la demanda.
El 28 de noviembre de 1994, la Caja de Retiro de las FFMM contestó la demanda y expuso los siguientes argumentos:
Sobre los hechos de la demanda, dice que el demandante es reiterativo en señalar que, cada año de arrendamiento del inmueble, tuvo como fuente un contrato autónomo, de modo que la aplicación de las cláusulas de contratos anteriores, al nuevo año, resulta inadecuado.
Dice, además, con relación al contrato de arrendamiento suscrito para la vigencia del año 1991, que la Caja de Retiro de las FFMM no obligó al demandante a celebrarlo; rechaza, pues, la afirmación sobre el ejercicio de la fuerza como mecanismo empleado para la suscripción del contrato.
Sobre el derecho a la renovación del contrato, que exige el demandante, la Caja de Retiro sostiene que el Co. de Co. no es aplicable a los contratos de arrendamiento regidos por el decreto 222 de 1993, pues el art. 156 establece que éste tipo de contratos no constituye un acto de comercio, de donde deduce la inaplicación de dichas normas.
En cuanto a la caducidad declarada al contratista, dice que dicha cláusula se pactó en el contrato de arrendamiento y que, además, su aplicación -efectuada el día 31 de diciembre de 1993- no ofrece discusión alguna, pues es claro que ese día laboró la entidad y que además se constató que el arrendatario no había desalojado el inmueble, lo que es prueba suficiente de que no había cumplido su deber de restituirlo.
Sobre los vicios del consentimiento alegados, afirma que la Caja de Retiro de las FFMM no empleó la fuerza para lograr la suscripción de los nuevos contratos, pues el demandante aceptó el nuevo canon de arrendamiento y las nuevas condiciones de los contratos que se iban celebrando año a año. Incluso, -afirma- el arrendatario agradeció a la institución la renovación del contrato.
Propuso como excepciones de fondo las siguientes: i) la “legalidad de las actuaciones de la Caja de Retiro de las FFMM”, justificada en el hecho de que la entidad actuó de conformidad con las normas vigentes; y ii) la “improcedencia de las acciones incoadas”, pues el demandante solicita la declaración de nulidad de las resoluciones que declaran la caducidad del contrato y no la nulidad y restablecimiento del derecho, que es la propia de los actos particulares; además de que ejerce la acción contractual cuando el contrato se encontraba terminado, y es un requisito que esté vigente para poder hacerlo.
Finalmente, en escrito separado, propone como excepciones previas: i) Caducidad de la acción frente al contrato de arrendamiento vigente durante todo el año de 1991, y fechas anteriores; e ii) Ineptitud de la demanda, por no cumplir con algunos requisitos de ley.
1.3. Pruebas.
Las pruebas pedidas por las partes fueron decretadas el 9 de febrero de 1995. Luego, el 26 de septiembre de 1996, se citó a la audiencia de conciliación, la cual se llevó a cabo el 7 de noviembre de 1996, pero no se propusieron fórmulas de arreglo.
Mediante auto de diciembre 5 de 1996, se ordenó correr traslado a las partes para alegar de conclusión.
1.4. Alegatos de conclusión.
El demandante presentó alegatos de conclusión el 20 de enero de 1997, reiterando, en lo fundamental, las ideas expuestas en la demanda.
La parte demandada también reiteró los argumentos de la contestación de la demanda, resaltando el hecho de que la Caja de Retiro se ajustó, para efectos...
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