Sentencia nº 11194 de Consejo de Estado - Sala Contenciosa Administrativa - SECCIÓN TERCERA, de 15 de Febrero de 1999
| Fecha | 15 Febrero 1999 |
| Número de expediente | 11194 |
| Emisor | SECCIÓN TERCERA |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
| Tipo de documento | Sentencia |
CONSEJO DE ESTADO
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCIÓN TERCERA
Consejero ponente: RICARDO HOYOS DUQUE
Santafé de Bogotá, D.C., quince (15) de febrero de mil novecientos noventa y nueve (1999)
RADICACIÓN NÚMERO: 11194
Actor: J.P.L.E.
Demandado: LA NACION - CÁMARA DE REPRESENTANTES.
Conoce la Sala del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca el 8 de junio de 1995, mediante la cual se negaron las súplicas de la demanda.
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- Las pretensiones
Por medio de apoderado judicial el señor J.P.L.E. en ejercicio de la acción contractual consagrada en el artículo 87 del C.C.A., formuló demanda ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca el 31 de enero de 1.991, para que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas:
“1.) Declárese que desde el 16 de mayo de 1986 se rompió el equilibrio financiero del contrato de arrendamiento celebrado entre la Nación -Cámara de Representantes, como ARRENDATARIA y el D.J.P.L.E., como ARRENDADOR, fechado el 16 de mayo de 1985, respecto de las oficinas 434, 435, 436 y 437 del inmueble situado en Bogotá, marcado en su puerta de entrada con el número 7-80 y 7-80 A de la calle 13 del edificio denominado “Antiguo Banco de Bogotá, bloque oriente”, cuarto piso, ….”
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) Ordénese la revisión de las cláusulas TERCERA, CUARTA Y QUINTA del contrato de arrendamiento No. 14 celebrado entre la Nación - Cámara de Representantes, como ARRENDATARIA y el D.J.P.L.E., como ARRENDADOR ...”
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) Como consecuencia de la orden de revisión de las cláusulas TERCERA, CUARTA Y QUINTA del contrato celebrado (…) dispóngase que a partir de la fecha de presentación de esta demanda regirán como nuevas condiciones económicas y un nuevo plazo del contrato revisado, las que se expresan en las siguientes cláusulas:
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“TERCERA.- OBLIGACIONES DE LA NACION -CAMARA DE REPRESENTANTES.- Corresponde a LA NACION -CAMARA DE REPRESENTANTES, el pago de servicios de teléfonos, energía eléctrica, agua, alcantarillado, recolección de basuras, aseo de áreas comunes, servicios de portería, celaduría, personal de ascensores y mantenimiento de redes de energía eléctrica, acueducto y alcantarillado. Además, responder por el inventario de los bienes que se le entreguen, pagar oportunamente los cánones de arrendamiento y restituir el inmueble oportunamente en el mismo estado en que fue entregado por el arrendador, salvo el deterioro natural ocasionado por el uso y goce legítimo del inmueble arrendado”
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“CUARTA.- VALOR DEL CONTRATO Y PRECIO DEL ARRENDAMIENTO: El valor total del contrato es de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($7.200.000) de conformidad con lo establecido en el artículo 159 del Decreto Ley 222 de 1983. El precio del arrendamiento será de SEISCIENTOS MIL PESOS ($600.000) mensuales, pagaderos anticipadamente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mensualidad, previa presentación de la cuenta de cobro legalizada, más un incremento anual del veinticinco por ciento sobre el cánon que hubiere regido en la anualidad inmediatamente anterior a cada reajuste.”
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QUINTA.- PLAZO. El término de duración del contrato será de cinco (5) años, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la sentencia definitiva. Este contrato se prorrogará automáticamente por periodos sucesivos iguales al ahora fijado, si una de las partes no comunica a la otra, por escrito, con una antelación de por lo menos un mes a la fecha de su vencimiento, su intención de darlo por terminado.
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Como consecuencia de la declaración del numeral 1.) de estas pretensiones, con el fin de restablecer el equilibrio financiero del contrato por el período comprendido entre el 16 de mayo de 1986 y la fecha de presentación de esta demanda, condénese a la Nación demandada (Ministerio de Gobierno), a pagar al demandante D.J.P.L.E., o a su apoderado, las siguientes cantidades líquidas de dinero:
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La pérdida del poder adquisitivo del dinero, liquidada sobre “124.972.oo del día 16 de mayo de 1985 hasta la ejecutoria del fallo definitivo, conforme lo certifique el Banco de la República, multiplicada por el número de meses transcurridos desde el 16 de mayo de 1986 hasta el día de ejecutoria del fallo definitivo.
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El valor de los intereses comerciales moratorios, causados desde el 16 de mayo de 1986, hasta el día de ejecutoria del fallo definitivo, liquidados sobre la cantidad que arroje la pretensión expresada en el literal precedente.
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) Que a la sentencia definitiva se le dé cumplimiento en los términos de los artículos 176 y 177 del Código Contencioso Administrativo.
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) Que se condene a la parte demandada a pagar el valor de los gastos procesales y las costas de las dos instancias.” 2º.- Fundamentos de hecho
El demandante entregó en calidad de arrendamiento para depósito de la Cámara de Representantes, las oficinas ubicadas en el inmueble distinguido en las pretensiones de la demanda, contrato que celebró con el Ministro de Gobierno en representación de la arrendataria el 16 de mayo de 1985.
El valor del contrato fue convenido en la suma de $1.499.664 pagaderos por mensualidades anticipadas de $124.972, precio que comprendía además del uso del inmueble el valor de los servicios de energía eléctrica, acueducto, aseo de las áreas comunes, servicio de portería, celaduría, personal de ascensores y mantenimiento de la redes de energía y acueducto.
El término del contrato se pactó por un año a partir del 16 de mayo de 1985, fecha de su perfeccionamiento.
Al vencimiento del término del contrato, es decir el 16 de mayo de 1986, las partes guardaron silencio sobre la terminación del mismo pero se entendió prorrogado con base en la cláusula quinta del contrato en la cual se previó que éste “se prorrogará automáticamente por periodos sucesivos iguales si una de las partes no comunica a la otra por escrito con un (1) mes de anticipación por lo menos al vencimiento del contrato que desea darlo por terminado”. Dicho término se extendió por un año más y así sucesivamente durante los años siguientes.
No se previó en el contrato reajuste en su precio durante la vigencia inicial ni durante sus prórrogas, lo cual significó que desde el 16 de mayo de 1986 el canon que pagó la entidad pública demandada no tuvo aumento alguno a pesar de la pérdida del poder adquisitivo del dinero y de los aumentos en los precios de los suministros a cargo del arrendador.
El arrendador solicitó a la administración varias veces tanto en forma verbal como escrita la revisión del contrato para variar las condiciones económicas, pero la entidad pública demandada guardó silencio absoluto.
En septiembre 10 de 1990 el arrendador envió una petición a la mesa directiva de la Cámara de Representantes en la cual solicitó un reajuste legal para mantener el equilibrio económico del contrato y fue así como en esa comunicación fijó en $600.000 mensuales el canon de arrendamiento, así como un reajuste automático del 25% para los años siguientes y un porcentaje igual a partir de 1986 para reajustar el canon pactado en el contrato inicial. También le solicitó a la arrendataria asumir el pago de los gastos de administración y de los servicios públicos y advirtió que de no disponerse el reajuste correspondiente, solicitaba de una vez la restitución de las oficinas a fin de no continuar lesionando sus intereses económicos.
De la anterior comunicación no obtuvo ninguna respuesta por parte de la arrendataria, razón por la cual se vió obligado a la presentación de esta demanda. 3º. Actuaciones en primera instancia
3.1 El Apoderado de la entidad demandada en el alegato de conclusión solicitó la desestimación de las pretensiones de la demanda porque el restablecimiento del equilibrio financiero del contrato opera “sólo en los casos en que se presente modificación unilateral de los contratos”, de acuerdo con el art. 6º de la Ley 19 de 1982, modificación que no se presentó en el contrato de arrendamiento que el demandante celebró con la Cámara de Representantes.
En cuanto a la revisión del contrato consideró que sería viable para la demandada siempre y cuando se hubiera dado las condiciones esenciales del art. 868 del C. de Co., esto es, la ocurrencia de circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, que no son ni la devaluación de la moneda ni el mayor costo de los servicios ni el mayor valor de los impuestos que aduce el demandante, además de que requieren que “alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes”, lo que significa que la revisión del contrato no puede ser retroactiva.
Pero reconoció que el contrato de arrendamiento existió y estuvo vigente en razón de la prórroga automática del plazo y no fue modificado en las obligaciones de las partes y por ello solicitó que se diera aplicación al decreto ley 222 de 1983 y al Código de Comercio, tal como lo dispuso el Consejo de Estado en sentencia de abril de 1991 sobre el precio del arrendamiento de locales urbanos destinados al funcionamiento de oficinas públicas.
3.2 En la audiencia de conciliación que fijó el Tribunal para el 9 de junio de 1994 en cumplimiento del trámite conciliatorio dentro del proceso, las partes llegaron “a un acuerdo total absoluto de las pretensiones procesales en la suma de CUARENTA Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS CHENTA Y SIETE MIL NOVIECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO PESOS ($43.886.954)”. Este acuerdo fue improbado por el tribunal y confirmado por esta Sección, en razón a que de conformidad con la ley 56 de 1985, aplicable por remisión del art. 162 del Decreto Ley 222 de 1983, el incremento del canon no puede ser superior al 90% del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior al del vencimiento del término del contrato o al de la prórroga y en éste caso, la suma conciliada resultaba superior a los cálculos hechos por la Sala, ya que el total al mes de mayo de 1994 aplicando dicho...
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