Sentencia nº 25000-23-15-000-2000-00291-01 de Consejo de Estado - Sala Contenciosa Administrativa - SECCIÓN TERCERA, de 29 de Agosto de 2013
| Fecha | 29 Agosto 2013 |
| Emisor | SECCIÓN TERCERA |
| Tipo de documento | Sentencia |
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Objeto / OBJETO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - De oficina ubicada en Edificio Corporación Financiera de Caldas S.A. en Bogotá tomado por Fiduciaria del Estado S.A. / ACCION DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES - Por rompimiento de ecuación financiera de contrato de arrendamiento por factores externos / ROMPIMIENTO DE ECUACION FINANCIERA - Contrato de arrendamiento / DESEQUILIBRIO ECONOMICO - Por alto valor del canon de arrendamiento en relación con inmuebles de similares características ubicados en oficinas del mismo sector / FACTORES EXTERNOS A CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Disminución de valores de venta y arriendo de inmuebles similares cercanos al inmueble tomado en arriendo
Corresponde a la Sala resolver sobre el rompimiento de la ecuación financiera del contrato de arrendamiento, por factores externos que alteraron su equilibrio en contra de la entidad estatal.
REGIMEN JURIDICO APLICABLE A CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Ley 80 de 1993 por encontrarse celebrado por amparo de una fiducia pública / FIDUCIA PUBLICA - No está comprendida dentro de las excepciones del ámbito de aplicabilidad de la Ley 80 de 1993 / CONTRATOS CELEBRADOS POR FIDUCIA PUBLICA - Considerados como contratos estatales que se encuentran sujetos al régimen jurídico de la Ley 80 de 1993
Aunque su actividad es la prestación de servicios financieros, de entrada cabe afirmar que el régimen jurídico que gobernó el contrato de arrendamiento n.° 234 de 1996, suscrito entre la demandante como administradora de los recursos del Fondo Regional de Planificación del Centro Oriente Colombiano y los señores F.A.Á., S.V. DE ARBOLEDA y CLARA MARÍA DE ÁNGEL es la Ley 80 de 1993. Esto porque aunque en el texto del contrato se hizo referencia a la norma en mención, su naturaleza permite inferir que se trata de contrato estatal, en tanto se convino en el marco de una fiducia pública, por lo que de ello no se sigue que esté cobijado por la exclusión del parágrafo 1º del artículo 32 de la Ley 80 de 1993, en cuanto prevé que los contratos que celebren los establecimientos de crédito, las compañías de seguros y las demás entidades financieras de carácter estatal, que correspondan al giro ordinario de las actividades propias de su objeto social, no estarán sujetos a las disposiciones del estatuto contractual y que la misma suerte correrán las actividades que se extiendan en forma conexa con tales operaciones. En tanto regidos por disposiciones legales y reglamentarias aplicables a dichas actividades, autorizadas o reguladas por el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero. Aunado a lo anterior, el inciso 6º del Artículo 32 de la Ley 80 de 1993, prevé que los actos y contratos que se realicen en desarrollo de un contrato de fiducia pública o encargo fiduciario cumplirán estrictamente con las normas previstas en este estatuto, así como con las disposiciones fiscales, presupuestales, de interventoría y de control a las cuales esté sujeta la entidad estatal fideicomitente.
FUENTE FORMAL: LEY 80 DE 1993 - ARTICULO 32
FIDUCIA MERCANTIL - Noción legal / FIDUCIA MERCANTIL - Representa transferencia de propiedad y constitución de un patrimonio autónomo / ENCARGO FIDUCIARIO - Diferente a noción de fiducia mercantil / ENCARGO FIDUCIARIO - No formaliza transferencia de dominio sino mera entrega de bienes, ni constituye un patrimonio autónomo / FIDUCIA PUBLICA - De creación legal por Estatuto General de Contratación Administrativa. Ley 80 de 1993 / CONTRATO DE FIDUCIA PUBLICA - Representa encargos celebrados por entidades estatales con sociedades fiduciarias sujetos al Estatuto General de Contratación Administrativa / CONTRATO DE FIDUCIA PUBLICA - Guarda relación con encargo fiduciario por no representar traspaso de propiedad ni constitución de patrimonio autónomo
La Corte Constitucional al pronunciarse sobre la constitucionalidad del artículo 32 de la Ley 80 de 1993, en Sentencia C-086 de 1º de marzo de 1995, discurrió sobre la naturaleza de la fiducia pública y el encargo fiduciario, sus características, régimen aplicable, así como las diferencias existentes con el contrato de fiducia mercantil, para concluir por un lado que dichos contratos en tanto gobernados por el estatuto contractual, estableció la forma de escogencia de la sociedad fiduciaria y lo definió como un contrato autónomo e independiente, más parecido a un encargo que a una fiducia, entendida esta última como derecho real condicionado, que como tal radica el bien en un patrimonio autónomo constituido para tal fin. NOTA DE RELATORIA: Sobre la naturaleza de la fiducia pública sus características y régimen aplicable, consultar sentencia de 1º de marzo de 1995, C-086, de Corte Constitucional, MP. V.N.M.
FUENTE FORMAL: CODIGO DE COMERCIO - ARTICULO 1226 / LEY 80 DE 1993 - ARTICULO 32
DESEQUILIBRIO ECONOMICO DE CONTRATO ESTATAL - Existencia de circunstancias imprevisibles en la ejecución del contrato que generan pérdidas inesperadas para alguna de las partes / DESEQUILIBRIO ECONOMICO CONTRACTUAL - También puede ser invocado por entidad estatal que pretenda el restablecimiento de ecuación financiera del contrato / DESEQUILIBRIO ECONOMICO CONTRACTUAL - Para su existencia se debe diferenciar entre riesgos inherentes de la actividad y factores ajenos a esta / DESEQUILIBRIO ECONOMICO CONTRACTUAL - Su reconocimiento deriva de la existencia de factores ajenos al contrato / FACTORES AJENOS AL CONTRATO - Deben tener entidad suficiente para afectar la equidad del beneficio económico
La Sala, fundada en normatividad que así lo dispone y en razones de equidad e igualdad ante las cargas públicas y buena fe contractual, ha sostenido que, si se presenta la ruptura del equilibrio económico, el contratista tiene derecho a exigir su restablecimiento, en cuanto no le corresponde asumir las consecuencias adversas derivadas de circunstancias externas que, por lo mismo, no pudo prever y que la contratante, en cuanto dueña de la obra, interesada en su ejecución, beneficiaria y titular de los riesgos tendrá que asumir. El derecho que le asiste al contratista no le impide a la entidad estatal, especialmente en los contratos conmutativos, solicitar para sí el mantenimiento de la ecuación contractual, cuando se presentan circunstancias que ameriten restablecer el equilibrio afectado, en tanto dicho título de imputación no puede entenderse que solo beneficie por contera al particular que contrata con el Estado. Empero, para efectos de establecer si el desequilibrio tuvo lugar es menester diferenciar los riesgos inherentes a su ejecución, de factores ajenos, con entidad suficiente para aminorar la utilidad esperada e incluso generar pérdidas, al punto de invertir el supuesto de equidad, acorde con el cual las cosas perecen para el dueño.
ECUACION FINANCIERA DEL CONTRATO - Factores que pueden afectar su ponderación. Tres / FACTORES QUE AFECTAN ECUACION FINANCIERA DEL CONTRATO - Incumplimiento de prestaciones contractuales, adopción de medidas constitucionales o legales, o existencia de factores externos / FACTORES EXTERNOS AL CONTRATO - Deben ser cargas excepcionales no previsibles para considerar su afectación al equilibrio contractual / FACTORES EXTERNOS AL CONTRATO - Su existencia imprevista obliga restablecer equilibrio del contrato
La ecuación financiera del contrato puede verse afectada a) dado el incumplimiento de las prestaciones derivadas del mismo; b) porque en ejercicio de potestades constitucionales y legales se adoptan medidas que sí bien no tocan al contrato directamente lo afectan negativamente y c) en razón de factores externos, surgidos durante la ejecución del contrato, paralelos a este, posteriores a la celebración y ajenos a las partes, con entidad suficiente para perturbar su equilibrio. En este último caso, lo imprevisible es aquello “que no se puede prever”, es decir, que por resultar ajeno, en tanto desconocido no se puede predecir y así mismo resistir. NOTA DE RELATORIA: Sobre los factores que afectan ecuación financiera del contrato estatal, consultar sentencias de 11 de diciembre de 2003, Exp. 16433, MP. R.H.D. y de 18 de septiembre de 2003, Exp. 15119, MP. R.S.B..
DICTAMEN PERICIAL - Concerniente a factores externos que afectaron precios del mercado inmobiliario / DICTAMEN PERICIAL - Sin valor probatorio por carecer de estudios que respaldaran afirmaciones relativas al comportamiento del mercado inmobiliario / DICTAMEN PERICIAL - No permitió determinar existencia de desequilibrio económico del contrato / DESEQUILIBRIO CONTRACTUAL - No se acreditó la existencia de un factor imprevisible externo al contrato que afectara su ecuación financiera / DESEQUILIBRIO ECONOMICO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Inexistente por no probarse su afectación por bajas en precios de arriendo y venta de inmuebles / CAMBIO DE CONDICIONES DE MERCADO INMOBILIARIO - No se demostró que configurará circunstancia imprevisible que intervenga en ecuación financiera del contrato de arriendo
En lo que tiene que ver con factores externos que afectaron el mercado inmobiliario, la actora se apoya en el avalúo realizado por la firma CAMACHO ASOCIADOS LIMITADA. De entrada se observa que la información allí contenida no comporta un dictamen pericial relativo al comportamiento de dicho mercado. Se trata sí de un documento privado que fue acompañado con la demanda, acorde con el cual la recesión económica afectó particularmente al sector inmobiliario, en el sentido de congelar los precios de los contratos de arrendamiento, el cual carece de respaldo, en tanto no fue acompañado de estudios que reflejaran el comportamiento del mercado al que se hizo mención. Tampoco se explica por qué el precio que pretendía pagar la entidad demandante resulta ostensiblemente menor a lo convenido tres años antes. Las apreciaciones de índole subjetiva y no objetiva, impiden determinar imparcialmente si la economía del contrato resultó afectada por factores externos. Al menos nada en el plenario indica que ello hubiera ocurrido así, por lo que no...
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