Sentencia nº 2930 de Consejo de Estado - Sala Contenciosa Administrativa - SECCIÓN TERCERA, de 9 de Junio de 2005
| Fecha | 09 Junio 2005 |
| Número de expediente | 2930 |
| Emisor | SECCIÓN TERCERA |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
| Tipo de documento | Sentencia |
CONSEJO DE ESTADO
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCION TERCERA
Consejero Ponente: Alier E. Hernández Enríquez
Bogotá, D.C., nueve (9) de junio de dos mil cinco (2005)
Radicación: 2930
No. interno: 14.291
Actor: Sociedad Terminal de Transportes Pereira S.A.
Demandado: J.O.E.G.
Procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia proferida el 12 de septiembre de 1997 por el Tribunal Administrativo de Risaralda, mediante la cual dispuso lo siguiente (folio 214):
“PRIMERO.- Se declara la rotura del equilibrio económico y financiero del contrato suscrito por la sociedad Terminal de Transportes de Pereira S.A. y el señor J.O.E.G..
SEGUNDO.- Como consecuencia de la anterior declaración, se condena al señor J.O.E.G. a pagar a la sociedad demandante la suma de cincuenta millones seiscientos treinta y dos mil ochocientos setenta y tres pesos con dos centavos ($50.632.873,02).
TERCERO.- El señor J.O.E.G. seguirá pagando a la sociedad Terminal de Transportes de P.S.A., por concepto de arrendamiento, $2.764.479,17, suma que será reajustada en un 24,66% anual hasta la terminación del contrato.
CUARTO.- En caso de no aceptar el señor E.G. el anterior reajuste, se dará por terminado el contrato firmado entre las partes.
QUINTO.- Se niegan las demás súplicas de la demanda”.
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La demanda
Mediante escrito presentado el 17 de agosto de 1995, la sociedad Terminal de Transportes de Pereira S.A. presentó demanda contra el señor J.O.E.G., formulando las siguientes pretensiones (folios 135 a 157):
“1. [Que se] declare que existieron y siguen existiendo circunstancias extraordinarias, imprevistas e imprevisibles, ocurridas con posterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento de bien inmueble suscrito entre la sociedad Terminal de Transportes de Pereira S.A. y el señor J.O.E.G., que están alterando las bases del mismo y que han desestabilizado el equilibrio prestacional económico para la citada sociedad.
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Que como consecuencia de lo anterior, se ordenen los reajustes en los cánones de arrendamiento que la equidad indique para el contrato en mención desde agosto de 1993 hasta su vencimiento..., reajustes que a la fecha de presentación de la demanda estimo en la suma de $54.000.000.
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Que [se] ordene el pago por los intereses que generen las cantidades líquidas que ordene pagar el H. Tribunal o el Consejo de Estado desde la fecha de ejecutoria de la providencia que le ponga fin al proceso, hasta el momento de verificarse el pago, a un tasa equivalente al interés bancario corriente.
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[Que] en caso de no ser posible declarar los reajustes solicitados, se decrete la terminación del contrato”.
Como fundamento de estas pretensiones, se presentaron los siguientes hechos:
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La sociedad Terminal de Transportes de P.S.A. es una sociedad de economía mixta del orden municipal, con capital estatal del 66.44%. A la fecha de celebración del contrato, dicho capital correspondía al 94.22%.
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Dicha sociedad celebró con el señor J.O.E.G. un contrato de arrendamiento el 25 de julio de 1986, cuyo objeto es un lote de 3.500 M2, ubicado en la Calle 16, entre carreras 21B y 22, de la ciudad de P..
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En el contrato se estipuló que el arrendatario construiría en el lote una estación de servicios denominada “La Terminal”, dedicada al expendio de combustibles, lubricantes, llantas, neumáticos, baterías y todo lo relacionado con la prestación de servicios automotores. La estación, además, debía afiliarse a Colombianos Distribuidores de Combustibles S.A. CODIMOBIL.
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El término de duración del contrato pactado fue de 12 años, a partir de la fecha de inauguración de la estación de servicios.
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El canon de arrendamiento se fijó en $125.000.oo, que el arrendatario debía pagar anticipadamente, dentro de los 10 días de cada mes, y que comenzaría a causarse pasados 120 días hábiles a partir de la fecha de firma del contrato, los cuales serían necesarios para la ejecución de las obras civiles y la puesta en funcionamiento de la estación de servicios. Se pactó, además, que el término de 120 días se haría efectivo siempre y cuando se otorgaran las respectivas licencias de construcción y funcionamiento; en caso de que dichas licencias no se expidieran en ese plazo, el canon se debería desde la fecha en que las mismas fueran obtenidas.
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El aumento del canon mencionado se fijó en un 10% anual.
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El 6 de junio de 1989, el arrendatario canceló $125.000.oo, como primer canon de arrendamiento, puesto que en esa fecha se cumplieron las condiciones señaladas en el contrato. En cumplimiento de los reajustes pactados, en 1995, se está pagando un canon de $231.000.oo.
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Cuando se celebró el contrato de arrendamiento, la arrendadora “vivía una época de baja rentabilidad financiera, originada en hechos y circunstancias que se presentaron debido al bajo crecimiento urbanístico y económico del sector”. Además, la comunidad de P. reaccionó negativamente al verse obligada a acudir a la Terminal de Transporte a tomar los vehículos en que debía movilizarse a sus lugares de destino, dado que estaba acostumbrada a tomarlos en las rutas existentes a lo largo de las vías destinadas para el efecto.
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El desarrollo de la zona fue lento y, por lo tanto, los inmuebles tenían muy baja rentabilidad económica, lo cual motivó que el contrato se celebrara en los términos pactados. Sin embargo, hoy, “esos términos y condiciones... no se compadecen con la realidad, pues el desarrollo urbanístico de la zona cambió notablemente, y hoy el auge económico es grande, lo que hace que el precio de la tierra sea significativamente alto, comparado con el precio de la tierra en la época de celebración del contrato”.
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El gerente de la sociedad demandante ha requerido al arrendatario en varias oportunidades, “con el fin de conciliar las diferencias surgidas por el rompimiento del equilibrio contractual”, pero no ha logrado “respuesta alguna acorde con el interés del Terminal, pues éste (sic) sólo se limitó a manifestar su voluntad de comprar el inmueble”.
Como fundamentos de derecho, invocó los artículos 1603, 1496 y 1498 del Código Civil; 10, 872 y 868 del C. de Co.; 4º, numeral 3, 27, 26, numerales 1 y 2, 75 y 78 de la Ley 80 de 1993, y 87 y 206 el C.C.A. Precisó, además, que el régimen de contratación de la sociedad demandante estaba determinado por el artículo 273 del Decreto 1333 de 1986, y, en cumplimiento del mismo, tratándose del contrato de arrendamiento, estaba sometido al derecho privado. Sin embargo, conforme al artículo 75 de la Ley 80, el juez competente para conocer las controversias del él derivada es el contencioso administrativo.
Se refirió a los artículos 5º, numeral 1º, 27 y 4º de la Ley 80 de 1993, y concluyó que, en el caso concreto, circunstancias extraordinarias, imprevistas, posteriores a la celebración del contrato, rompieron el equilibrio financiero del mismo.
Indicó, al respecto, en primer lugar, que en el contrato se pactó que el cobro del canon dependería de la aprobación de las licencias de construcción y funcionamiento requeridas, y ello dependía, a su vez, de que CODIMOBIL prestara toda su diligencia y colaboración para obtenerlas. Resultó, sin embargo, que tal aprobación se demoró tres años, lo que constituye una circunstancia imprevista que implicó que el primer canon de arrendamiento, con base en el cual se calculó el aumento del año siguiente, empezara a pagarse en julio de 1989, produciéndose un desfase en la expectativa económica pretendida por la sociedad arrendadora.
En segundo lugar, expresó que la zona donde está ubicado el inmueble arrendado era de “muy baja influencia en el aspecto físico, económico, social y administrativo”, en la época de celebración del contrato, y, luego, por el “prodigioso crecimiento urbanístico y la vertiginosa multiplicación de actividades comerciales”, se produjo “un vuelco total”, que convirtió la zona en un polo de desarrollo, “lo que ha determinado una tasa de crecimiento del precio del mercado de la tierra en este sector”.
Presentó, luego, un análisis de la evolución urbanística de la zona donde está ubicado el lote arrendado y concluyó que, hoy en día, en ella, los usos comerciales o institucionales son menos rentables e, incluso, que no se considera permitido, ni siquiera con restricciones, el uso para estaciones de servicio. En efecto, la zona tiene definidos unos usos que la hacen atractiva para la inversión en propiedad raíz, para explotarla en vivienda o comercio, pero especialmente en vivienda, por su cercanía al centro de la ciudad, por el sistema vial que garantiza el fácil acceso y por la cercanía a zonas residenciales de clase media alta y alta. Por esa razón, el precio del metro cuadrado es significativamente alto comparado con el de otras áreas similares de la ciudad, y a ello se debe ajustar la rentabilidad de la tierra.
Finalmente, hizo un análisis económico de la zona y de la estación de servicios que opera en el lote arrendado, y, teniendo en cuenta el crecimiento económico promedio de la región entre 1984 y 1995 y la modificación del precio de la tierra en la zona en que está ubicado el lote arrendado, concluyó que la renta que éste debía generar corresponde al 0.5% mensual del avalúo respectivo. Agregó que la diferencia acumulada entre 1989 y 1995, entre el monto del arrendamiento pactado en el contrato y el calculado sobre el avalúo del predio, es de $69.358.229.oo.
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La contestación de la demanda
Admitida la demanda y efectuada la notificación respectiva, el señor J.O.E.G. le dio contestación oportunamente (folios 174 a 178).
Expresó que, para la instalación y puesta en operación de la estación de servicio en el lote arrendado, fue necesaria la ejecución de obras civiles de gran magnitud, por cuenta y riesgo del arrendatario, y que “la contraprestación fue la fijación de un canon aparentemente reducido, que permitiera la recuperación de la inversión y sirviera de equilibrio...
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